Comprendre les principes fondamentaux et le fonctionnement de la loi LMNP
La location meublée non professionnelle ou LMNP pourvoit des privilèges fiscaux aux contribuables concernés. Grâce à la loi LMNP, les bénéficiaires n’auront pas à payer des impôts sur les revenus générés par la location d’un bien au long d’une certaine durée. Pour obtenir ces avantages, une personne physique doit acheter un logement (ancien ou neuf) meublé en vue d’en réaliser une rente exonérée. Toutefois, l’immobilier doit servir de lieu résidence au locataire.
Les clauses d’éligibilité au statut de location meublée non professionnelle
La loi LMNP présente des avantages intéressants. Toutefois, pour bénéficier de ces derniers, des conditions spécifiques sont fixées par la réglementation en vigueur. D’abord, le logement proposé en location doit être meublé. De plus, il est indispensable que la résidence réponde au caractère de décence préconisée par la loi de manière à pourvoir au locataire le confort de base. En outre, pour que le bailleur puisse récupérer la TVA, il faut que l’immobilier soit une résidence de services. Celle-ci est tenue d’assurer la gestion du logement à la place du propriétaire après la signature d’un bail commercial avec le propriétaire du logement.
Par ailleurs, il est indispensable que les rentes provenant de la location en LMNP ne dépassent pas de 23 000 €. À part cela, les recettes ne doivent pas excéder 50 % des revenus du foyer fiscal. Il est également à noter que le contribuable sous le statut de LMNP ne peut exercer une activité figurant sur le Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Les différents types de régimes fiscaux avec la LMNP
Pour l’enregistrement au statut de location meublée non professionnelle, la loi LMNP suppose deux types de régimes fiscaux. Le premier est le régime réel qui permet l’amortissement de l’immobilier LMNP et du mobilier sur une durée de 25 à 30 ans (pour le logement) et de 5 à 7 ans (pour le mobilier). Cette première option pourvoit une défiscalisation à long terme sur les revenus locatifs. Au cas où les amortissements ne généreraient pas de déficit sur les revenus du foyer fiscal, ils peuvent être reportés sans limites de durée sur les recettes à venir de même nature (BIC). Les charges déductibles non relatives aux amortissements peuvent être reportées 10 ans sur les revenus de même nature.
En outre, il y a le micro BIC. Ce régime concerne les recettes ne dépassant pas de 70 000 €. Avec cette option, seulement la moitié du montant des recettes est prise en compte pour évaluer la somme imposable.
Des cas particuliers sur la LMNP pour certains types de résidences
Suivant certaines clauses, l’investissement sous la loi LMNP dans une résidence étudiante, une résidence senior ou médicalisée de type EHPAD avec services est régi par la loi Scellier Bouvard. Celle-ci permet au contribuable de bénéficier d’un allègement fiscal linéaire sur 9 ans. Cette réduction correspond à 11 % du montant de l’investissement LMNP incluant les frais d’achat. En outre, l’assiette d’imposition ne doit pas excéder 300 000 € de manière à limiter la réduction d’impôt à 33 000 €. Cet avantage fiscal a lieu pendant l’année d’achèvement de la construction ou celle des travaux pour la rénovation d’un logement de plus de 15 ans.
Il est à noter que la loi LMNP a été prévue prendre fin en décembre 2012. Cependant, ce dispositif a fait l’objet de plusieurs prolongements : d’abord en fin 2017, puis en fin 2018 et enfin en fin 2021. À titre d’information, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles à la loi Censi-Bouvard depuis 2017.